Для ведения бизнеса предприниматели чаще всего используют арендованные помещения, так как это позволяет им открыть собственное дело без больших стартовых затрат.
Лучше всего арендовать нежилую площадь, предназначенную для коммерческой деятельности. Организовать бизнес в жилых помещениях можно, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права и интересы других граждан, а также не размещали производство на такой территории.
Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.
Проверить документы
Убедитесь, что арендодатель владеет имуществом, которое он передает вам. Это можно сделать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также спросите у арендодателя:
- документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
- БТИ паспорт и кадастровый паспорт на помещение.
Ознакомиться с основными условиями договора
Важно обратить внимание на существенные условия: предмет договора, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какой-либо из указанных пунктов отсутствует в договоре, то он может быть признан недействительным.
Предмет и предмет договора
Важно различать предмет и объект договора аренды.
Предметом будут ваши отношения с арендодателем – обязательства сторон по передаче имущества, его использованию, а также уплате платы за пользование имуществом.
Объект – это имущество, которое сдается в аренду. Поэтому очень важно, чтобы его характеристики были прописаны в договоре максимально подробно, иначе договор считается незаключенным. К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и другие параметры помещения, которые присутствуют в выписке из ЕГРН. Лучше, если вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта до заключения договора аренды.
Стоит обратить внимание на то, что составные части помещения не могут быть предметом аренды. Как показала судебная практика, договор аренды стены или угла в торговом зале не может быть заключен.
Срок действия договора
Срок действия договора аренды устанавливается по взаимному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете договор на срок более одного года, то он подлежит государственной регистрации. Такой договор начинает действовать только после этой процедуры.
Срок действия договоров должен быть установлен в виде календарной даты или периода времени в годах, месяцах, неделях, днях, часах.
Обратите внимание, что если указанный срок действия прошел, но вы продолжаете пользоваться недвижимостью и арендатор не возражает, то договор считается автоматически пролонгированным на тех же условиях на неопределенный срок. А это значит, что такой договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон, только нужно предупредить контрагента за три месяца, если иное не указано в документе.
Цена, аренда
В договоре должны быть указаны способ и срок оплаты. Существует несколько видов выплат, которые предусмотрены законодательством:
- определенная сумма, которая может выплачиваться как периодически, так и единовременно;
- доля дохода, полученного за время использования имущества;
- оказание услуги арендатору;
- расходы на улучшение имущества.
Помимо арендной платы, арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные услуги: электричество, газ, воду и так далее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или оставаться как дополнительная статья — какой бы вариант вы ни выбрали, лучше отразить его в договоре.
Обратите внимание, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас нет других условий пересмотра арендной платы в договоре, то она может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора
- Запишите сумму налога на добавленную стоимость, чтобы избежать потенциальных споров. Сдача имущества в аренду является облагаемой НДС операцией. Налогоплательщиком является арендодатель. По общему правилу арендатор получает счет-фактуру, где отдельной строкой отображается сумма НДС. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и включите его в договор.
- Опишите возможность и порядок осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Возврат денег лучше предусмотреть заранее, если вы собираетесь делать ремонт за свой счет.
- Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка – это такие конструктивные изменения помещений, которые необходимо внести в техническую документацию. Например, передвижение стен и изменение входов. Но реконструкции вносят изменения в инженерные системы: водопровод, отопительные приборы и так далее. Чаще всего с переоформлением сталкиваются парикмахерские.
- Укажите возможность передачи имущества в субаренду или нет.
- Опишите порядок передачи доступ в помещение. Обычно споры возникают при возникновении задолженности по квартплате, поэтому лучше заранее прописать, что будет в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, а его имущество будет защищено.
- Возможность установки рекламных конструкций на наружные стены и другие элементы здания.
- Процедура досрочного прекращения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право расторгнуть договор, за исключением случаев, предусмотренных законом, иначе вам придется платить арендную плату до окончания договора. Вы также можете настаивать на том, чтобы список причин, по которым арендодатель может расторгнуть договор в соответствии с законом, не увеличивался. При этом обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
- Акт приема-передачи имущества лучше подписывать в момент его получения и отчуждения.