Современные финансовые инструменты в корне изменили отношение человека к собственной экономике. Взять ту же ипотеку: она позволяла людям приобретать жилье и другую недвижимость на условиях, которые раньше были просто невозможны. Давайте посмотрим, как была устроена выдача ипотеки в разные эпохи, чтобы понять, насколько она помогла людям улучшить свою жизнь.
1. Палеолит и ранее
Ученым известно довольно много о том, как была организована семейная и экономическая жизнь в доисторические времена. Археологи и палеогенетики в лучшем случае могут реконструировать численность человеческих групп, их генетическое сходство и род занятий.
Для реконструкции обычаев палеолитических народов обычно обращаются к более или менее современным племенам охотников-собирателей (например, народ гуаяки, живший на территории современного Парагвая). Но похоже, что древние люди были склонны к патрилокальности - типу семейных отношений, при которых женщина переходит в племя отца своего мужа (если понятие "муж" в нашем понимании вообще применимо к такой древности). Ну экзогамия у них точно была - запрет на близкородственные браки. В общем, мне пришлось жить с родителями.
Если бы существовала современная ипотека: наверное, несколько семей вполне могли бы взять ипотеку на еду, одежду и оружие и объединиться в новое племя. Примерно так же, как и сейчас, молодые семьи живут вместе в новостройках. В результате члены нового племени будут иметь окружение того же возраста, что и они.
2. В Древней Греции
На самом деле слово «ипотека» имеет греческое происхождение и переводится как «основание», «залог» или даже «предупреждение». Так назывался столб, который устанавливался на границе земли, чтобы он «предупреждал», что этот участок служит залогом долга.
Так, у греков ипотека была формой имущественной ответственности должника перед своим кредитором: в случае неуплаты кредитор имел право забрать заложенную землю себе. До развития ипотеки неплатежеспособный должник отвечал перед кредитором личной свободой, поэтому ипотека была более прогрессивной мерой экономических отношений.
Естественно, для этого в греческом обществе должен был существовать развитый институт частной собственности на землю. В 621 г. до н.э. афинский правитель Драконт составил первый свод писаных законов (да-да, тех самых драконьих мер), которые сурово карали всякое посягательство на чужое имущество. Это дало толчок к развитию кредитно-долговых отношений, залогом в которых выступала земля. Греческая ипотека полностью заработала в начале 6 века до нашей эры.
Но такая ипотека была доступна не всем: для ее использования необходимо было иметь собственный надел.
Старший сын в семье был наследником имущества отца, поэтому он мог привести жену в родительский дом, который впоследствии стал его собственностью вместе с землей. Именно он мог рассчитывать в будущем на ипотеку, в которой, собственно, он уже и не особо нуждался.
Но младшие сыновья были в этом смысле ущемлены и могли либо довольствоваться клочками земли, либо поступить на службу к богачам, либо искать счастья в колониях. Все это не очень способствовало созданию семьи в относительно юном возрасте.
Если бы существовала современная ипотека: возможность сначала получить землю в родном городе, а потом погасить за нее долг деньгами или услугой, перевернула бы жизнь древних греков с ног на голову. Младшие сыновья наверняка будут в восторге. Правда, тогда бы они жили в окрестностях Афин, Спарты или Коринфа, а не охватывали своими колониями все Средиземноморье. Или, наоборот, охватили бы всю ойкумену.
3. В Древнем Риме
В античном мире ипотека была известна в Вавилоне (законы Хаммурапи в 6 веке до н.э.), Месопотамии, даже в Индии (во 2 веке до н.э.). Но ближе всего к современным условиям ипотека стала в Древнем Риме.
Сначала долговые отношения у римлян строились, так сказать, на честном слове, в форме «сделки на доверительное управление» (лат. fiducia), и риск брал на себя не кредитор, а должник: в в обмен на деньги, используя специальную юридическую процедуру, он передал предмет залога, то есть движимое или недвижимое имущество. После погашения долга ему оставалось только надеяться, что кредитор сдержит свое обещание и в зеркально-правовом порядке вернет залог. Если кредитор по каким-либо причинам отказывался это делать, должнику оставалось только опорочить свое имя среди сограждан — закон ничем не мог ему помочь, сделка есть сделка.
Ко II веку до н.э. побочные отношения значительно развились. При новой форме залоговой сделки (лат. pignus) кредитор в обмен на свои деньги получал уже не право собственности на имущество должника, а только право владения этим имуществом. Кредитор даже не имел права пользоваться этим имуществом, но полученные от этого имущества плоды могли идти на оплату долга или процентов по нему. Только в случае, когда должник не мог расплатиться по принятым обязательствам, кредитор становился собственником его имущества.
Наконец, в первые десятилетия II в. до н.э. появился третий вид залога, действительно близкий к современной ипотеке (лат. hypotheca legalis), — залог имущества без передачи его кредитору.
Этому способствовало изменение политических и экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого строя и массовая передача земли арендаторам. Первоначально арендаторы - квартиры или небольшие участки земли - закладывали свое движимое имущество (например, мебель или сельскохозяйственные орудия) в качестве обеспечения ренты, но в то же время продолжали владеть им. Впоследствии недвижимость могла стать и объектом ипотеки.
В случае, если ссудополучатель не мог расплатиться по договору, кредитор получал право истребования заложенной вещи с последующей ее реализацией с торгов и возмещением из вырученных средств остатка долга ссудополучателя.
Если бы существовала современная ипотека: Римская ипотека была уже достаточно развита, но имела ряд недостатков. Например, в Древнем Риме не было единого реестра имущества, и кредитор, принимая залог, не мог быть уверен, что это же имущество уже не находится в залоге у другого кредитора и что в случае банкротства заемщика его ипотека право не будет противоречить чужому ипотечному праву.
Кроме того, ипотека обычно распространялась на все имущество заемщика, что делало ее объем и стоимость неопределенными, которые могли меняться с течением времени. Эта неурегулированность имущественных отношений мешала развитию ипотеки, а значит, страдали нуждавшиеся в ней римские граждане.
4. В средневековой Европе
Как видно из вышеизложенного, ипотека может нормально существовать только при строгом соблюдении прав участников сделок. Структурно сложные сделки требовали контроля и регулирования, а в долгосрочной перспективе — отлаженной системы регистрации. Все это могло обеспечить только государство. Поэтому вместе с падением Римской империи как единого централизованного государственного образования в V-VI вв. н.э. институт ипотеки практически прекратил свое существование.
Возродилась она лишь в эпоху Высокого Средневековья (XII-XIII вв.), на новой волне развития денежно-правовых отношений. Феодалы часто нуждались в деньгах для ведения междоусобных войн или крестовых походов, поэтому они были вынуждены закладывать свои замки и вотчины ростовщикам или более богатым соседям.
В результате Западная Европа, как правопреемница Римской империи, приняла и развила институт ипотеки, сделав его еще более формализованным, защищенным развитым законодательством. Кроме того, существовали специальные закладные книги, куда вносились сведения о заложенном имуществе.
В эпоху позднего Средневековья (XIV-XVI вв.) ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует до сих пор: заложенное имущество остается во владении должника, а кредитор получает право, в В случае невозврата долга, взыскать заложенное имущество с последующей его реализацией с торгов.
Если бы была современная ипотека: хорошо, если ты крупный феодал и тебе есть что закладывать - и надеяться на военную добычу, которая возместит и долг, и проценты. Но подавляющее большинство жителей Западной Европы в средние века были бедными крестьянами, владевшими слишком маленькими наделами, чтобы рассчитывать на крупные займы. И вообще суды, тяжбы, нотариусы и адвокаты - для богатых и знатных, в лучшем случае - для бюргеров крупных городов. Нет, ипотека в Средние века была еще далеко не общедоступной.
5. Современность
В 19 веке промышленный рост, урбанизация и развитие городской инфраструктуры способствовали быстрому росту ипотечного рынка. В наиболее развитых европейских странах — Англии, Франции или Нидерландах — активно и повсеместно использовались принципы кредитования финансирования строительства. Вложение денежной массы в строительство и промышленность продолжалось и в других странах Европы, в том числе в Российской империи.
В ХХ веке ипотека приобрела особую роль в США во времена Великой депрессии. Именно она легла в основу «Нового курса» Франклина Рузвельта.
На рынке жилья США существует два вида кредитования – кредит на строительство и ипотечный кредит. Сумма кредита не превышает 80-90 процентов от стоимости заложенного имущества. Размер первого взноса, вносимого заемщиком из собственных средств, соответственно составляет 10-20 процентов. Государство выдает малообеспеченным кредиты на полную стоимость дома.
Сегодня ипотечный кредит в США выдается на срок 15–20 лет. Отличительной чертой американской ипотеки является адресная и систематическая поддержка государством ипотечного кредитования через такие инструменты, как вторичный ипотечный рынок, государственное страхование кредитов, льготы при получении кредитов для малообеспеченных граждан. Благодаря этим мерам и доступности кредита 75 процентов американцев владеют собственным домом.
В России ипотечный рынок начал развиваться только после распада СССР. В 1997 году правительство создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию для привлечения ипотечных инвестиций. В 1998 году был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)». По данным ЦБ, рост ипотечного кредитования в 2017 году по сравнению с позапрошлым годом составил 37 процентов. Всего в 2017 году было выдано кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это стало возможным благодаря последовательному снижению ключевой ставки. В декабре 2017 года она была установлена на уровне 7,25 процента годовых.
Общая тенденция современной ипотеки очевидна – она будет все более доступной для все большего числа граждан. Цель государств, поддерживающих данный вид кредитования, – обеспечить максимальное количество своих граждан и молодых семей собственным жильем.