Прежде чем договариваться с риэлтором и отправляться на просмотр квартиры, возьмите на заметку краткий список того, на что стоит обратить внимание. Речь идет не только о рынке вторичного жилья — многие моменты можно применить при выборе квартиры в новостройке.
Оцените новую квартиру сами, ставя баллы от 1 до 10 по каждому пункту статьи, где 10 означает, что по данному критерию жилье полностью соответствует вашим пожеланиям, а 1 указывает на явные недостатки, с которыми вы не готовы мириться. .
Оценка параметров квартиры
1. Расположение и размер окон
Размер и форма окон могут существенно различаться. Такие параметры, как расположение окон, зависят от проекта, серии дома, конструктивных особенностей, климата и так далее. Это может сильно ограничивать или, наоборот, давать возможность перепланировки при необходимости.
Например, если в комнате несколько окон и они расположены на расстоянии метра и более друг от друга, можно разделить комнату на две части, чтобы в каждой было по окну.
Если окно одно, меньше возможностей устроить глобальную перепланировку. Это касается и сплошного фасадного остекления от пола до потолка. Разбивка на помещения в этом случае привязана к вертикальным стойкам, расположенным с определенным шагом.
Размеры окна влияют на естественное освещение комнат, но необходимо учитывать и стороны света. Подробнее о них в следующем абзаце.
2. Инсоляция квартиры и ориентация помещения
По санитарным нормам солнечные лучи должны попадать в квартиры в течение определенного времени. Это называется инсоляция. Рассчитать инсоляцию достаточно сложно, так как на нее влияет географическое положение, высота этажа, количество комнат в квартире и так далее.
Для наших целей достаточно учитывать продолжительность инсоляции в зависимости от географического положения дома:
- Северный: два с половиной часа или более в день с 22 апреля по 22 августа.
- Южный: полтора часа или более в день с 22 февраля по 22 октября.< /li>
- Центральный: два или более часа в день с 22 марта по 22 сентября.
Продолжительность инсоляции зависит от количества комнат:
- Если в квартире до трех комнат, то инсоляцию следует проводить хотя бы в одной комнате.
- Если в квартире четыре и более комнат, то, соответственно, в двух комнатах .
Ориентацию комнат можно проверить с помощью компаса или приложения на смартфоне. Например, в европейской части России спальня, гостиная и детская должны выходить на юг, юго-восток или юго-запад. Кабинет лучше ориентировать на юго-восток, а кухню – на восток, северо-восток или северо-запад. Ориентация подсобных помещений значения не имеет.
3. Санузлы, сантехника и расположение стояков
Стоит обратить внимание не только на площадь санузла, тип и расположение сантехнического оборудования, но и на другие технические моменты:
- наличие люка для выхода на стояки;
- достаточное освещение санузла;
- способ подвода коммуникаций к сантехническим приборам (скрытый или наружный) ;
- наличие и работоспособность встраиваемой техники и фурнитуры: смесители, термостаты и т. д.
Отметьте плюсом, если в квартире установлен водонагреватель: пригодится на период отключения горячей воды. Ванна выигрывает по функциональности по сравнению с душевым уголком или кабиной. Полотенцесушитель пригодится всем, особенно его оценят семьи с детьми. Биде, окно в ванной, тропический душ и другие возможности - на ваш личный выбор.
4. Состояние отделки и коммуникаций
Этот пункт поможет оценить износ отделочных покрытий: паркета, плитки, обоев, потолка, дверей и окон. Важно обращать внимание на явные дефекты, такие как трещины, сколы, вмятины, пятна, неровности. Их устранение явно потребует вложений, особенно если затронуты более глубокие слои отделки, например, стяжка или слой штукатурки.
Заглянув в сантехнический шкаф, можно оценить состояние стояков горячего и холодного водоснабжения, а также канализации: все трубы должны быть аккуратно подсоединены, на стояке горячей воды должна быть теплоизоляция.
По внешнему виду вытяжной решетки в ванной или на кухне часто видно, работает ли в доме естественная система вентиляции. Грязная, засаленная решетка говорит как минимум о необходимости проверить исправность системы.
Электрические провода и распределительные коробки в недавно отремонтированных квартирах в основном скрыты и не видны снаружи. Электрические машины и электросчетчик должны быть чистыми и исправными, тщательно закрепленными в электрощите. Наружная проводка вдоль стен и потолков допускается только в специальных стационарных кабель-каналах и вдали от влажных помещений: ванных комнат и кухонь.
5. Наличие и тип лифтов
В домах есть пассажирские (обычно рассчитаны на 4 человека) и грузопассажирские (на 8 человек) лифты. Последние, как правило, есть в современных домах с большим количеством квартир. Такой лифт избавляет от проблем с подъемом крупногабаритной мебели, пианино, длинномерных строительных материалов, велосипедов и детских колясок. Очень редко в памятниках архитектуры в историческом центре города можно встретить лифт старого образца с распашными дверями или приставной - этот вариант менее надежен, чем современные лифты.
Также обратите внимание на компанию-производителя: европейские лифты обычно надежнее и менее шумны, чем российские.
6. Высота потолка
Стандартная высота потолков в многоквартирных жилых домах колеблется от 2,5 до 3,8 м и зависит от типа и серии дома, конструктивных особенностей и даже автора проекта, если речь идет об индивидуальном проекте архитектурного бюро. Есть дома, где высота потолков может достигать 4 и даже 4,5 м, но это очень редкий случай.
Чем выше потолок, тем больше площадь и объем воспринимаемого пространства квартиры. Кроме того, в комнатах с высокими потолками можно повесить каскадные люстры или многоуровневые светильники.
7. Балкон или лоджия
Осматривая новую квартиру, заранее продумайте расстановку мебели на балконе или лоджии: здесь можно разместить шкаф, повесить полки или поставить небольшой диванчик. Если вы работаете из дома, в этой зоне можно организовать комфортное рабочее место — недостатка в естественном освещении точно не будет. А, может быть, нужно просто поставить на балконе кресло-качалку и несколько цветочных горшков.
Не допускается демонтировать балконный блок и пристраивать к помещению балкон или лоджию. Однако если вы согласны на перепланировку, то можете убрать подоконник и смонтировать остекление с двустворчатыми дверями. Лоджия и комната останутся отдельными пространствами, но это изменение визуально их объединит и добавит естественного света в комнату.
8. Антресоли и встроенная мебель
Встроенная мебель и антресоли часто являются элементами планировки квартиры, которые непросто изменить. Обратите внимание на их конфигурацию и статус. Свежесобранные, без дефектов, с хорошо спланированными секциями - они могут быть действительно полезны многим. Если у встроенного шкафа не закрываются двери, стены и фасад изношены, фурнитуры нет, то, очевидно, демонтаж и обустройство нового шкафа в это место может быть бюджетным.
9. Макет
Обратите внимание на количество комнат и других помещений. Спальных мест должно быть ровно столько, сколько нужно вам, детям, родителям или другим членам семьи, которые будут жить с вами. В последнее время не всем нужна гостиная как отдельная комната. Если позволяют конструктивные особенности квартиры, гостиную можно объединить с кухней-столовой. При этом площадь этой общей зоны должна быть не менее 16 м².
Если прежние собственники проводили перепланировку или переустройство квартиры, проверьте, есть ли приказ о согласовании этой планировки и новый план БТИ. Если договор будет легализован и эти документы будут предоставлены вам по запросу, то вы избавите себя от трудностей продажи, дарения или других сделок с квартирой в будущем.
10. Подсобные помещения
Это могут быть кладовые, гардеробные комнаты. Их желаемое количество и размер зависит от многих факторов: вашего образа жизни, привычек в хранении вещей, размера вашей семьи. Если вы планируете перепланировку квартиры, то за счет подсобных помещений зачастую можно эффектно увеличить гостиную, ванную комнату или кухню.
11. Ширина проходов и дверей
Этот пункт актуален в том случае, когда перепланировки не будет и все комнаты останутся в прежнем виде. Здесь без замеров рулеткой не обойтись.
Через проходы и двери в квартиру заносят мебель, бытовую технику и т.д. Измерив ширину, сравните параметры с указанными в нормах СНиП 31-01-2003 «Жилые многоквартирные дома»: ширина коридора от стены до стены должна быть 90–120 см; ширина светового проема межкомнатных дверей – 80 см; двери в ванные и подсобные помещения – 60–70 см; входная дверь – 80–90 см.
12. Дизайн
Если вы собираетесь делать ремонт в рассматриваемой вами квартире, то этот критерий можно опустить. В противном случае обратите внимание на дизайн, стиль, цветовую гамму и декор, а также на то, как разные элементы сочетаются друг с другом. Подумайте, насколько вам близок внешний вид квартиры и соответствует ли он вашим представлениям о красоте.
13. Лендинг и другие места общего пользования
Состояние стен, потолка и пола, светильников и лестниц в местах общего пользования влияет на стоимость квартиры. Какой бы дорогой ни была отделка в квартире, если ей предшествует темная лестница с ветхим полом и старыми грязными стенами, она испортит все впечатление.
14. Расположение квартиры на этаже и соседи
В зависимости от типа и проекта дома количество квартир на этаже может влиять на частоту общения с соседями. Если квартир всего две, включая вашу, то с соседями вы, скорее всего, будете сталкиваться нечасто. А если их на участке 6 или 8, то вполне вероятно, что это побудит вас поддерживать хорошие отношения со всеми соседями. И трудно оценить, кто они могут быть, даже когда ты живешь в квартире несколько месяцев. А уж тем более нереально узнать при просмотре. Учтите это и по возможности наведите справки, поговорите с жителями подъезда, участковым или познакомьтесь с потенциальными соседями лично.
15. Консьерж или охрана
Этот критерий не является самым важным при оценке квартиры. Однако известно немало реальных историй, когда консьерж или охранник запоминал приметы воров, благодаря которым их удавалось найти, либо передавал жильцам потерянные вещи или важную информацию. Просто учтите этот факт, но не ставьте его во главу угла.
Вычисление результата
От 15 до 45 баллов
Скорее всего, эта квартира вам не подходит. Слишком много критериев не соответствует вашим идеям и требованиям, несмотря на то, что вы тоже увидели плюсы. Не расстраивайтесь – в этом лучше убедиться на этапе, когда вы только рассматриваете варианты и еще не успели вложить деньги в неудачную квартиру и включиться в процесс покупки.
От 46 до 105 баллов
Чем выше итоговый балл, тем больше квартира подходит вам и вашим домочадцам. Если он стремится к нижней границе, это означает, что квартира требует больших вложений: времени, сил и денег. Если вы чувствуете, что эта квартира «ваша» и в ней может быть счастлива ваша семья, то смело беритесь за дело. Но имейте в виду, что вам придется немало потрудиться, прежде чем вы устраните все недостатки и приведете новый дом в гармоничное состояние.
От 106 до 150 баллов
Квартира вас максимально устраивает, можете рассмотреть возможность ее покупки. Обязательно составьте список недостатков, которые вы замечаете, и обсудите их более подробно с членами вашей семьи. Планируйте свои дальнейшие действия, учитывайте привлечение специалистов, покупку материалов, оборудования, мебели и другие расходы. Это поможет отмести все лишнее и сформировать окончательный план действий и бюджет. Не забудьте включить непредвиденные расходы. И действовать!